In Österreich ist der zu erzielende Vermietpreis (Mietzins) je nach Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterschiedlich geregelt. Es gibt drei Hauptbereiche:
1. Vollanwendungsbereich des MRG:
Hier gelten strenge gesetzliche Regelungen für die Mietzinsbildung, die zum Schutz des Mieters dienen. Der Mietzins setzt sich in der Regel zusammen aus:
- Hauptmietzins (Nettomietzins): Dieser ist der Kern des Mietzinses und unterliegt je nach Art der Wohnung unterschiedlichen Berechnungsarten:
- Richtwertmietzins: Gilt für Hauptmietverträge für Wohnungen, die nach dem 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden (ausgenommen Kategorie D). Die Richtwerte werden für jedes Bundesland festgelegt und regelmäßig angepasst (zuletzt mit 1. April 2023). Von diesem Richtwert ausgehend können Zu- und Abschläge für bestimmte Merkmale der Wohnung (z.B. Lage, Ausstattung, Lärmbelästigung, fehlendes Kellerabteil, etc.) vorgenommen werden.
- Kategoriemietzins: Gilt für Mietverhältnisse in Altbauten, die zwischen dem 1. Jänner 1982 und dem 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden. Die Höhe ist hier nach Ausstattungskategorien (A, B, C, D) gestaffelt und wird ebenfalls regelmäßig angepasst (zuletzt mit 1. Juli 2023).
- Angemessener Hauptmietzins: Dieser kommt bei bestimmten Ausnahmen zum Tragen, z.B. bei nach dem 8. Mai 1945 neu geschaffenen Wohnungen, denkmalgeschützten Gebäuden mit erheblichen Eigenmitteln des Vermieters oder sehr großen Wohnungen (über 130m² der Kategorie A oder B). Dieser Mietzins orientiert sich an der ortsüblichen Miete und den Kriterien Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Objektes.
- Befristungsabschlag: Bei befristeten Hauptmietverträgen im Vollanwendungsbereich des MRG muss ein Abschlag von 25% vom zulässigen Hauptmietzins gewährt werden.
- Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben: Das sind Kosten für Müllabfuhr, Wasser, Kanal, etc., die auf die Mieter umgelegt werden.
- Besondere Aufwendungen: Kosten für den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen wie Aufzug, Zentralheizung, Waschküche.
- Angemessenes Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände: Wenn Möbel oder andere Gegenstände mitvermietet werden, darf dafür ein angemessenes Entgelt verlangt werden.
- Umsatzsteuer: In der Regel 10% auf den Mietzins (für Möbel, Wärme- und Energielieferungen sowie Garagen und KFZ-Abstellplätze 20%).
2. Teilanwendungsbereich des MRG:
Hier gelten einige Bestimmungen des MRG, aber nicht alle. Insbesondere gibt es keine Mietzinsbegrenzung. Beispiele hierfür sind Mietgegenstände in Gebäuden, die ohne Wohnbauförderungsmittel nach dem 30. Juni 1953 neu errichtet wurden, oder Dachgeschosswohnungen, die nach dem 31.12.2001 baubewilligt wurden. Die Höhe des Mietzinses ist hier prinzipiell frei vereinbar, unterliegt aber den allgemeinen Schutzbestimmungen des Zivilrechts (z.B. Wucher).
3. Vollausnahme vom MRG (Nichtanwendungsbereich):
In diesen Fällen kommt das MRG überhaupt nicht zur Anwendung, und es gelten nur die allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB). Dies bedeutet keine Mietzinsbegrenzung und keinen Kündigungsschutz nach dem MRG. Beispiele hierfür sind:
- Ein- oder Zweifamilienhäuser
- Ferienwohnungen
- Dienstwohnungen
- Heimplätze
- Mietverträge, die vor dem 1. Jänner 1982 abgeschlossen wurden und nur zwei Mietgegenstände im Gebäude umfassen.
Wichtig zu wissen:
- Wertsicherung: Eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund der Inflation ist nur zulässig, wenn eine Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag enthalten ist.
- Überprüfung des Mietzinses: Mieter haben die Möglichkeit, die Höhe des vereinbarten Mietzinses gerichtlich oder bei der Gemeinde überprüfen zu lassen, wenn dieser den zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Hierfür gibt es Fristen, die beachtet werden müssen (in der Regel drei Jahre ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung). Bei befristeten Verträgen endet die Frist spätestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag.
- Unterschiedliche Bestandteile: Der Mietzins ist ein Gesamtbegriff, der sich aus verschiedenen Teilen zusammensetzt. Es ist wichtig, genau zu wissen, welche Kosten im vereinbarten Pauschalbetrag enthalten sind (Nettomietzins, Betriebskosten, Umsatzsteuer etc.) und welche zusätzlichen Kosten anfallen (z.B. Strom, Gas, Internet).
Aufgrund der Komplexität des Mietrechts ist es immer ratsam, sich bei Unklarheiten oder Streitfällen an eine Mieterberatungsstelle (z.B. Arbeiterkammer, Mietervereinigung) oder einen Rechtsanwalt zu wenden.