Immobilienbewertung - was ist meine Immobilie Wert?

Wie ermittelt man einen Immobilienwert? Um den Immobilienwert selbst zu ermitteln, können Sie im ersten Schritt unseren Immobilienrechner heranziehen. Das Ergebnis gibt Ihnen einen ersten Eindruck zum Wert der Immobilie.

Für eine detaillierte unabhängige Bewertung stehe ich Ihnen als Immobiliensachverständiger gerne jederzeit zur Verfügung.

In Österreich ist der zu erzielende Vermietpreis (Mietzins) je nach Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterschiedlich geregelt. Es gibt drei Hauptbereiche:

1. Vollanwendungsbereich des MRG:

Hier gelten strenge gesetzliche Regelungen für die Mietzinsbildung, die zum Schutz des Mieters dienen. Der Mietzins setzt sich in der Regel zusammen aus:

• Hauptmietzins (Nettomietzins): Dieser ist der Kern des Mietzinses und unterliegt je nach Art der Wohnung unterschiedlichen Berechnungsarten:
  • Richtwertmietzins: Gilt für Hauptmietverträge für Wohnungen, die nach dem 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden (ausgenommen Kategorie D). Die Richtwerte werden für jedes Bundesland festgelegt und regelmäßig angepasst (zuletzt mit 1. April 2023). Von diesem Richtwert ausgehend können Zu- und Abschläge für bestimmte Merkmale der Wohnung (z.B. Lage, Ausstattung, Lärmbelästigung, fehlendes Kellerabteil, etc.) vorgenommen werden.
  • Kategoriemietzins: Gilt für Mietverhältnisse in Altbauten, die zwischen dem 1. Jänner 1982 und dem 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden. Die Höhe ist hier nach Ausstattungskategorien (A, B, C, D) gestaffelt und wird ebenfalls regelmäßig angepasst (zuletzt mit 1. Juli 2023).
  • Angemessener Hauptmietzins: Dieser kommt bei bestimmten Ausnahmen zum Tragen, z.B. bei nach dem 8. Mai 1945 neu geschaffenen Wohnungen, denkmalgeschützten Gebäuden mit erheblichen Eigenmitteln des Vermieters oder sehr großen Wohnungen (über 130m² der Kategorie A oder B). Dieser Mietzins orientiert sich an der ortsüblichen Miete und den Kriterien Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Objektes.
  • Befristungsabschlag: Bei befristeten Hauptmietverträgen im Vollanwendungsbereich des MRG muss ein Abschlag von 25% vom zulässigen Hauptmietzins gewährt werden.
• Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben: Das sind Kosten für Müllabfuhr, Wasser, Kanal, etc., die auf die Mieter umgelegt werden.
• Besondere Aufwendungen: Kosten für den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen wie Aufzug, Zentralheizung, Waschküche.
• Angemessenes Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände: Wenn Möbel oder andere Gegenstände mitvermietet werden, darf dafür ein angemessenes Entgelt verlangt werden.
• Umsatzsteuer: In der Regel 10% auf den Mietzins (für Möbel, Wärme- und Energielieferungen sowie Garagen und KFZ-Abstellplätze 20%).

2. Teilanwendungsbereich des MRG:

Hier gelten einige Bestimmungen des MRG, aber nicht alle. Insbesondere gibt es keine Mietzinsbegrenzung. Beispiele hierfür sind Mietgegenstände in Gebäuden, die ohne Wohnbauförderungsmittel nach dem 30. Juni 1953 neu errichtet wurden, oder Dachgeschosswohnungen, die nach dem 31.12.2001 baubewilligt wurden. Die Höhe des Mietzinses ist hier prinzipiell frei vereinbar, unterliegt aber den allgemeinen Schutzbestimmungen des Zivilrechts (z.B. Wucher).

3. Vollausnahme vom MRG (Nichtanwendungsbereich):

In diesen Fällen kommt das MRG überhaupt nicht zur Anwendung, und es gelten nur die allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB). Dies bedeutet keine Mietzinsbegrenzung und keinen Kündigungsschutz nach dem MRG. Beispiele hierfür sind:

• Ein- oder Zweifamilienhäuser
• Ferienwohnungen
• Dienstwohnungen
• Heimplätze
• Mietverträge, die vor dem 1. Jänner 1982 abgeschlossen wurden und nur zwei Mietgegenstände im Gebäude umfassen.

Wichtig zu wissen:

• Wertsicherung: Eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund der Inflation ist nur zulässig, wenn eine Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag enthalten ist.
• Überprüfung des Mietzinses: Mieter haben die Möglichkeit, die Höhe des vereinbarten Mietzinses gerichtlich oder bei der Gemeinde überprüfen zu lassen, wenn dieser den zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Hierfür gibt es Fristen, die beachtet werden müssen (in der Regel drei Jahre ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung). Bei befristeten Verträgen endet die Frist spätestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag.
• Unterschiedliche Bestandteile: Der "Mietzins" ist ein Gesamtbegriff, der sich aus verschiedenen Teilen zusammensetzt. Es ist wichtig, genau zu wissen, welche Kosten im vereinbarten Pauschalbetrag enthalten sind (Nettomietzins, Betriebskosten, Umsatzsteuer etc.) und welche zusätzlichen Kosten anfallen (z.B. Strom, Gas, Internet).

Aufgrund der Komplexität des Mietrechts ist es immer ratsam, sich bei Unklarheiten oder Streitfällen an eine Mieterberatungsstelle (z.B. Arbeiterkammer, Mietervereinigung) oder einen Rechtsanwalt zu wenden.

Es gibt drei Hauptmethoden zur Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) einer Immobilie, die je nach Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung angewendet werden:

1. Vergleichswertverfahren:

• Prinzip: Der Wert der zu bewertenden Immobilie wird durch den Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen von ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in vergleichbarer Lage, Größe, Zustand und Ausstattung ermittelt.
• Anwendungsbereich: Dieses Verfahren ist besonders geeignet für:
  • Grundstücke (unbebaut).
  • Eigentumswohnungen.
  • Einfamilien- und Zweifamilienhäuser, wenn ausreichend vergleichbare Objekte auf dem Markt vorhanden sind.
• Vorteile: Es spiegelt die aktuelle Marktlage am besten wider und ist oft sehr präzise, da es auf tatsächlichen Transaktionen basiert.
• Herausforderungen: Die Verfügbarkeit ausreichender und wirklich vergleichbarer Objekte kann eine Herausforderung sein. Es müssen Zu- und Abschläge für Abweichungen zwischen den Vergleichsobjekten und dem Bewertungsobjekt vorgenommen werden.
• Datenbasis: Hierfür werden Kaufpreissammlungen von Notaren, dem Finanzamt oder Maklerdatenbanken genutzt.

2. Ertragswertverfahren:

• Prinzip: Der Wert der Immobilie wird auf Basis der nachhaltig erzielbaren Erträge (Mieten, Pachten) ermittelt. Es geht davon aus, dass der Wert einer Immobilie primär durch die zukünftigen Einnahmen bestimmt wird, die sie generieren kann.
• Anwendungsbereich: Dieses Verfahren ist primär für Immobilien gedacht, die zur Erzielung von Erträgen genutzt werden, wie:
  • Zinshäuser (Mehrfamilienhäuser).
  • Bürogebäude.
  • Gewerbe- und Geschäftsimmobilien.
  • Vermietete Eigentumswohnungen, wenn das Sachwertverfahren nicht sinnvoll ist oder zu wenige Vergleichswerte vorliegen.
• Berechnung (vereinfacht):
  • Jahresrohertrag: Die nachhaltig erzielbaren, ortsüblichen Jahresmieteinnahmen.
  • Bewirtschaftungskosten: Abzug von Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Abschreibungen. Das Ergebnis ist der Jahresreinertrag.
  • Bodenwertverzinsung: Abzug der Verzinsung des unbebauten Grundstückswertes (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz).
  • Der verbleibende Ertrag des Gebäudes wird dann unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und eines Kapitalisierungszinssatzes (Liegenschaftszinssatz) kapitalisiert. Dazu wird der Bodenwert addiert.
• Faktoren: Eine zentrale Rolle spielen der Liegenschaftszinssatz (der die Renditeerwartung des Marktes widerspiegelt) und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.

3. Sachwertverfahren:

• Prinzip: Der Wert der Immobilie wird ermittelt, indem die Kosten für die Neuerrichtung eines gleichwertigen Gebäudes zuzüglich des Bodenwerts berechnet werden. Anschließend werden Wertminderungen aufgrund von Alter, Abnutzung, Mängeln und Schäden abgezogen.
• Anwendungsbereich: Dieses Verfahren wird häufig angewendet für:
  • Eigengenutzte Einfamilien- und Zweifamilienhäuser.
  • Eigengenutzte Eigentumswohnungen, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte vorliegen.
  • Sonder- und Spezialimmobilien (z.B. Schulen, Krankenhäuser, Industriebauten), für die es keinen aktiven Miet- oder Kaufmarkt gibt.
• Berechnung (vereinfacht):
  • Bodenwert: Wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt.
  • Gebäudesachwert: Ermittlung der Herstellungskosten des Gebäudes (Regelherstellungskosten) und Abzug von Wertminderungen (Alterswertminderung, technische Abnutzung, Bauschäden).
  • Wert von Außenanlagen: Bewertung von Gartenanlagen, Garagen, Carports etc.
  • Die Summe dieser Werte ergibt den vorläufigen Sachwert. Dieser wird oft noch mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, um die aktuellen Marktgegebenheiten zu berücksichtigen.
• Wichtige Faktoren: Baujahr, Bausubstanz, Größe, Ausstattung, Zustand und die Kosten für die Wiederherstellung.

Zusätzliche Aspekte der Immobilienbewertung in Österreich:

• Zweck der Bewertung: Die Wahl des Verfahrens und die Tiefe der Analyse hängen stark vom Zweck des Gutachtens ab (z.B. Kauf/Verkauf, Erbschaft, Scheidung, Beleihungswert für Banken, steuerliche Zwecke, Bilanzierung).
• Einflussfaktoren: Unabhängig vom Verfahren beeinflussen zahlreiche Faktoren den Wert einer Immobilie, darunter:
  • Lage: Mikro- und Makrolage (Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Freizeitmöglichkeiten, Ruf des Viertels).
  • Zustand: Baujahr, Bausubstanz, Modernisierungen, Sanierungsbedarf.
  • Ausstattung: Qualität der Materialien, Heizungssystem, Bäder, Küche.
  • Größe: Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksgröße.
  • Rechtliche Gegebenheiten: Baurecht, Widmung, Dienstbarkeiten, Lasten im Grundbuch.
  • Marktsituation: Angebot und Nachfrage, Zinsentwicklung.
• Professionelle Gutachten: Für rechtlich bindende Bewertungen (z.B. bei Gerichtsverfahren, Finanzierungen) ist ein Gutachten eines gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen unerlässlich. Online-Bewertungen können nur einen ersten Anhaltspunkt liefern.
• Nutzwertberechnung: Bei Wohnungseigentum dient die Nutzwertberechnung (ebenfalls durch Ziviltechniker oder Sachverständige) zur Festlegung der Eigentumsanteile und des Verteilungsschlüssels für Betriebskosten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie ist zwar keine direkte Immobilienbewertung im Sinne des Verkehrswertes, aber eine wichtige Grundlage für Wohnungseigentum.

Die Immobilienbewertung in Österreich erfordert spezifisches Fachwissen und Erfahrung, um alle relevanten Faktoren korrekt zu berücksichtigen und einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln.