Wie wird der Wert meiner Immobilie ermittelt?

Es gibt drei Hauptmethoden zur Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) einer Immobilie, die je nach Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung angewendet werden:

1. Vergleichswertverfahren:

• Prinzip: Der Wert der zu bewertenden Immobilie wird durch den Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen von ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in vergleichbarer Lage, Größe, Zustand und Ausstattung ermittelt.
• Anwendungsbereich: Dieses Verfahren ist besonders geeignet für:
  • Grundstücke (unbebaut).
  • Eigentumswohnungen.
  • Einfamilien- und Zweifamilienhäuser, wenn ausreichend vergleichbare Objekte auf dem Markt vorhanden sind.
• Vorteile: Es spiegelt die aktuelle Marktlage am besten wider und ist oft sehr präzise, da es auf tatsächlichen Transaktionen basiert.
• Herausforderungen: Die Verfügbarkeit ausreichender und wirklich vergleichbarer Objekte kann eine Herausforderung sein. Es müssen Zu- und Abschläge für Abweichungen zwischen den Vergleichsobjekten und dem Bewertungsobjekt vorgenommen werden.
• Datenbasis: Hierfür werden Kaufpreissammlungen von Notaren, dem Finanzamt oder Maklerdatenbanken genutzt.

2. Ertragswertverfahren:

• Prinzip: Der Wert der Immobilie wird auf Basis der nachhaltig erzielbaren Erträge (Mieten, Pachten) ermittelt. Es geht davon aus, dass der Wert einer Immobilie primär durch die zukünftigen Einnahmen bestimmt wird, die sie generieren kann.
• Anwendungsbereich: Dieses Verfahren ist primär für Immobilien gedacht, die zur Erzielung von Erträgen genutzt werden, wie:
  • Zinshäuser (Mehrfamilienhäuser).
  • Bürogebäude.
  • Gewerbe- und Geschäftsimmobilien.
  • Vermietete Eigentumswohnungen, wenn das Sachwertverfahren nicht sinnvoll ist oder zu wenige Vergleichswerte vorliegen.
• Berechnung (vereinfacht):
  • Jahresrohertrag: Die nachhaltig erzielbaren, ortsüblichen Jahresmieteinnahmen.
  • Bewirtschaftungskosten: Abzug von Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Abschreibungen. Das Ergebnis ist der Jahresreinertrag.
  • Bodenwertverzinsung: Abzug der Verzinsung des unbebauten Grundstückswertes (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz).
  • Der verbleibende Ertrag des Gebäudes wird dann unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und eines Kapitalisierungszinssatzes (Liegenschaftszinssatz) kapitalisiert. Dazu wird der Bodenwert addiert.
• Faktoren: Eine zentrale Rolle spielen der Liegenschaftszinssatz (der die Renditeerwartung des Marktes widerspiegelt) und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.

3. Sachwertverfahren:

• Prinzip: Der Wert der Immobilie wird ermittelt, indem die Kosten für die Neuerrichtung eines gleichwertigen Gebäudes zuzüglich des Bodenwerts berechnet werden. Anschließend werden Wertminderungen aufgrund von Alter, Abnutzung, Mängeln und Schäden abgezogen.
• Anwendungsbereich: Dieses Verfahren wird häufig angewendet für:
  • Eigengenutzte Einfamilien- und Zweifamilienhäuser.
  • Eigengenutzte Eigentumswohnungen, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte vorliegen.
  • Sonder- und Spezialimmobilien (z.B. Schulen, Krankenhäuser, Industriebauten), für die es keinen aktiven Miet- oder Kaufmarkt gibt.
• Berechnung (vereinfacht):
  • Bodenwert: Wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt.
  • Gebäudesachwert: Ermittlung der Herstellungskosten des Gebäudes (Regelherstellungskosten) und Abzug von Wertminderungen (Alterswertminderung, technische Abnutzung, Bauschäden).
  • Wert von Außenanlagen: Bewertung von Gartenanlagen, Garagen, Carports etc.
  • Die Summe dieser Werte ergibt den vorläufigen Sachwert. Dieser wird oft noch mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, um die aktuellen Marktgegebenheiten zu berücksichtigen.
• Wichtige Faktoren: Baujahr, Bausubstanz, Größe, Ausstattung, Zustand und die Kosten für die Wiederherstellung.

Zusätzliche Aspekte der Immobilienbewertung in Österreich:

• Zweck der Bewertung: Die Wahl des Verfahrens und die Tiefe der Analyse hängen stark vom Zweck des Gutachtens ab (z.B. Kauf/Verkauf, Erbschaft, Scheidung, Beleihungswert für Banken, steuerliche Zwecke, Bilanzierung).
• Einflussfaktoren: Unabhängig vom Verfahren beeinflussen zahlreiche Faktoren den Wert einer Immobilie, darunter:
  • Lage: Mikro- und Makrolage (Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Freizeitmöglichkeiten, Ruf des Viertels).
  • Zustand: Baujahr, Bausubstanz, Modernisierungen, Sanierungsbedarf.
  • Ausstattung: Qualität der Materialien, Heizungssystem, Bäder, Küche.
  • Größe: Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksgröße.
  • Rechtliche Gegebenheiten: Baurecht, Widmung, Dienstbarkeiten, Lasten im Grundbuch.
  • Marktsituation: Angebot und Nachfrage, Zinsentwicklung.
• Professionelle Gutachten: Für rechtlich bindende Bewertungen (z.B. bei Gerichtsverfahren, Finanzierungen) ist ein Gutachten eines gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen unerlässlich. Online-Bewertungen können nur einen ersten Anhaltspunkt liefern.
• Nutzwertberechnung: Bei Wohnungseigentum dient die Nutzwertberechnung (ebenfalls durch Ziviltechniker oder Sachverständige) zur Festlegung der Eigentumsanteile und des Verteilungsschlüssels für Betriebskosten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie ist zwar keine direkte Immobilienbewertung im Sinne des Verkehrswertes, aber eine wichtige Grundlage für Wohnungseigentum.

Die Immobilienbewertung in Österreich erfordert spezifisches Fachwissen und Erfahrung, um alle relevanten Faktoren korrekt zu berücksichtigen und einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln.

Ich freue mich, dass ihr euch den Beitrag durchgelesen habt. Es ist immer wichtig, eine gewisse Grundinformation zu haben.

Ich hoffe, ihr seid beim nächsten Block wieder dabei!